Bâtiments endommagés, fondations à ciel ouvert, maisons fortifiées : ce que le règlement de construction d’Ormstown exige des propriétaires

Le Règlement 150-2023 fixe des normes minimales de construction à Ormstown, des délais pour les bâtiments endommagés à l’interdiction de fortifier un bâtiment. Les amendes vont de 500 $ à 4 000 $.

La copie que la Municipalité a publiée est une codification administrative qui indique n’avoir aucune valeur officielle. Elle ne porte aucune date d’adoption ni d’entrée en vigueur.

Pourquoi ce règlement existe

Le Règlement 150-2023 est édicté en vertu de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme pour prescrire des normes minimales de sécurité et de qualité pour la conception, la construction et la modification des bâtiments (art. 1.2). Il remplace le Règlement 22-2006 (art. 1.3). S’y conformer ne soustrait pas de l’obligation de respecter toute autre loi ou tout autre règlement applicable, comme le Code de construction du Québec (art. 1.4).

La mise en garde de la copie publiée indique qu’elle « n’a aucune valeur officielle » et que, pour toutes fins légales, il faut consulter la version officielle du règlement et de chacun de ses amendements. Sa date de mise à jour est en blanc et son tableau des amendements est vide. Elle n’indique ni avis de motion, ni date d’adoption ou d’entrée en vigueur : l’article 4.1 dit que le règlement « entrera en vigueur conformément à la Loi ». Aucun proposeur ni appuyeur n’est mentionné.

Bâtiments endommagés, incendiés ou dangereux

• Toute construction inoccupée, inachevée, incendiée ou endommagée doit être close ou barricadée (art. 3.14).
• Après un sinistre, fortuit ou volontaire, le propriétaire doit sécuriser les lieux dans les 24 heures. La construction peut être reconstruite ; la reconstruction doit débuter dans les six mois suivant le sinistre, et une preuve de la solidité et de la sécurité de la structure doit accompagner la demande de reconstruction (art. 3.14).
• Une construction endommagée, délabrée, partiellement détruite ou ayant perdu au moins la moitié de sa valeur au rôle doit être réparée, démolie, ou fermée et barricadée, et le site nettoyé, dans les trois mois d’une signification du fonctionnaire désigné (art. 3.14).

Construction inachevée et fondations à ciel ouvert

• Le propriétaire, le créancier ou l’acquéreur d’une construction inachevée doit terminer les travaux dans les délais du règlement en vigueur sur les permis et certificats (art. 3.14).
• Une fondation à ciel ouvert pour laquelle aucun permis de construction n’a été délivré doit faire l’objet d’une demande de permis de construction ou de démolition dans les 3 mois suivant la destruction du bâtiment ou l’arrêt complet des travaux (art. 3.14).
• Une excavation laissée ouverte ou une fondation non utilisée d’une construction incendiée, démolie, déplacée ou inachevée doit être comblée ou terminée dans les 30 jours suivant un avis (art. 3.19).
• Une excavation ou une fondation à ciel ouvert visée par un permis doit être entourée d’une clôture d’au moins 1,8 mètre de hauteur (art. 3.19). Une fondation désaffectée doit être enlevée et le terrain remblayé (art. 3.15).

Fondations, niveaux de plancher et superficie des logements

• Des fondations continues à l’abri du gel sont exigées pour tout bâtiment principal, garage et véranda quatre saisons, ainsi que pour les bâtiments accessoires reliés à un usage commercial, industriel, institutionnel ou public de plus de 30 mètres carrés. Les maisons mobiles, les bâtiments à des fins rurales ou agricoles et les bâtiments temporaires en sont exemptés (art. 3.9).
• Les pieux sont permis pour les vérandas trois saisons et, avec un rapport d’ingénieur, pour une véranda quatre saisons ou un agrandissement d’au plus 25 mètres carrés (art. 3.9).
• Matériaux : béton monolithe coulé sur place, ou acier. (art. 3.10).
• Hauteur : le dessus du mur de fondation doit se situer entre 0,3 mètre et 1,5 mètre au-dessus de la rue en face, sauf dénivellation naturelle d’au moins 1,5 mètre, et à au plus 1 mètre au-dessus du niveau moyen du sol sur la façade visible de la rue. Le plancher fini ne peut varier de plus de 0,6 mètre par rapport aux résidences voisines (art. 3.11).
• Sous-sols : autorisés pourvu que le plancher excède d’au moins 30 centimètres la couronne des tuyaux d’égout, lorsque les raccordements se font par gravité. Le plancher d’un sous-sol ne peut en aucun cas être plus bas que le niveau des hautes eaux (art. 3.8).
• Superficie minimale d’un logement : l’article 3.6 l’écrit « trente-sept mètres carrés (40 m²) », 37 en lettres et 40 en chiffres ; elle est de 28 m² dans les bâtiments pour personnes âgées (art. 3.6).

Soupapes de retenue et pompes d’assèchement

• Les soupapes de retenue doivent protéger tout branchement pluvial ou sanitaire, y compris les renvois de plancher du sous-sol. Elles se posent sur une conduite secondaire, jamais sur le drain de bâtiment, et doivent être maintenues en bon état et accessibles ; un tampon fileté ne compte pas (art. 3.12).
• Pompes d’assèchement : lorsqu’une pompe est nécessaire, son tuyau de renvoi sous pression doit être situé à au moins 300 millimètres au-dessus du centre de la rue et être raccordé à l’égout pluvial ou évacué à l’extérieur du bâtiment (art. 3.13).

Sur le chantier

• Permis : installer, construire, reconstruire, agrandir, modifier ou réparer une construction, y compris une piscine creusée ou un système de traitement des eaux usées, exige au préalable un permis de construction ; déplacer ou démolir une construction exige un certificat d’autorisation (art. 2.3).
• Conteneur : tout chantier visé par un permis, rénovations et réparations comprises, doit avoir un conteneur d’au moins 5,6 mètres cubes ou d’une capacité suffisante pour tous les débris, et une preuve doit être déposée au service de l’urbanisme dans les sept jours suivant le début du chantier (art. 3.20).
• La rue : occuper la voie publique exige une autorisation écrite et ne peut jamais dépasser le tiers de sa largeur (art. 3.17).
• Les équipements doivent être enlevés au plus tard 35 jours après la fin des travaux (art. 3.18). Le permis doit être affiché sur le chantier (art. 3.21).

Aucun bâtiment fortifié

L’article 3.22 interdit l’utilisation et le maintien de matériaux destinés à blinder un bâtiment contre les projectiles d’armes à feu, les explosifs ou le choc de véhicules. Il vise les plaques de protection en acier, les volets pare-balles, les portes blindées, les grillages ou barreaux de métal à l’entrée, aux portes ou aux fenêtres (sauf au sous-sol ou à la cave), le « verre de type laminé » ou tout autre verre « anti-balles », ainsi que les murs ou tours d’observation en béton, armé ou non, ou spécialement renforcés contre les projectiles.

Détecteurs de fumée et réservoirs

• Détecteurs de fumée : le propriétaire d’un nouveau logement doit installer un détecteur approuvé par l’ACNOR pour chaque unité de logement, chaque étage et tout espace commun d’une nouvelle construction. Lorsque plusieurs détecteurs doivent être installés dans un bâtiment, ils doivent être reliés électriquement pour se déclencher tous en même temps (art. 3.16).
• Réservoirs : tout réservoir à l’huile, réservoir à essence et autre doit être souterrain, et un réservoir désaffecté doit être enlevé et le terrain remblayé. Le même article prévoit qu’aucun réservoir extérieur ne doit être installé sur la façade d’un bâtiment, sauf pour les stations-service et commerces similaires (art. 3.38).
• Une maison mobile ne peut avoir plus d’un réservoir d’huile, et les bidons, barils et contenants semblables ne peuvent servir de réservoir. Son réservoir d’huile et ses bonbonnes de gaz « devraient » être situés sous terre ; en cas d’impossibilité, ils doivent être installés dans la cour arrière et entourés ou enclos (art. 3.37).

Sanctions

Le fonctionnaire désigné doit d’abord signifier un avis écrit et peut suspendre les travaux (art. 2.4). Si l’avis n’est pas suivi dans le délai indiqué, le conseil peut intenter des procédures en cour municipale (art. 2.5). Amendes, plus les frais (art. 2.7) :

Contrevenant	Première infraction	Récidive
Personne physique	de 500 $ à 1 000 $	de 600 $ à 2 000 $
Personne morale	de 500 $ à 2 000 $	de 600 $ à 4 000 $

Une infraction continue constitue, jour par jour, une infraction distincte, « s’il n’y a pas bonne foi » (art. 2.7).

Ce que ça signifie pour les résidents

Après un sinistre, le propriétaire doit sécuriser les lieux dans les 24 heures, et toute reconstruction doit débuter dans les six mois (art. 3.14). Les fondations doivent être en béton coulé sur place ou en acier (art. 3.10).