Démolir un bâtiment à Ormstown ? Un comité de trois élus tranche, et tout le monde peut s’y opposer

Le Règlement 145-2023, en vigueur depuis le 31 août 2023, interdit de démolir un immeuble, en tout ou en partie, sans l’autorisation d’un comité de démolition formé de trois membres du conseil. Toute personne peut transmettre une opposition écrite dans les 10 jours de l’avis public, et l’amende pour la démolition d’un immeuble principal sans autorisation commence à 10 000 $. L’annexe A, l’inventaire patrimonial auquel renvoie le règlement, se lit « (en attente de la MRC du Haut-Saint-Laurent) ».

Pourquoi ce règlement existe

Le préambule indique que la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme et la Loi sur le patrimoine culturel permettent au conseil d’adopter un règlement relatif à la démolition d’immeubles. Il précise que la Loi modifiant la Loi sur le patrimoine culturel et d’autres dispositions législatives, adoptée le 25 mars 2021, apporte plusieurs changements au milieu municipal, notamment en ce qui a trait au contrôle des démolitions, à la protection du patrimoine immobilier et aux régimes d’entretien des bâtiments. Il indique que le conseil désire réglementer la démolition d’immeubles patrimoniaux et qualifie le règlement d’« instrument de choix » pour assurer la protection du patrimoine bâti et la réutilisation adéquate du sol dégagé. L’article 1.2 lui donne pour objet de régir la démolition de certains immeubles conformément au chapitre V.0.1 du titre I de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme.

L’avis de motion a été donné le 6 mars 2023. Une consultation publique a eu lieu le 17 mai, le règlement a été adopté le 5 juin, un certificat de conformité a été délivré le 17 août et le règlement est entré en vigueur le 31 août 2023. Il a été adopté à l’unanimité des membres du conseil présents.

Ce qui compte comme une démolition, et quels immeubles sont visés

Le règlement définit la démolition comme le « démantèlement, déplacement ou destruction complète ou partielle d’un immeuble » (art. 1.10). Il définit l’immeuble, en citant l’article 900 du Code civil, comme les constructions et ouvrages à caractère permanent qui se trouvent sur un fonds de terre et tout ce qui en fait partie intégrante. Le règlement s’applique à tout immeuble situé sur le territoire de la Municipalité (art. 1.3). L’article 4.1 interdit la démolition de tout immeuble, en tout ou en partie, à moins que le propriétaire n’ait été autorisé en vertu du règlement et que la Municipalité n’ait délivré un certificat.

L’article 4.2, qui crée l’obligation d’obtenir un certificat, et l’article 2.6, qui fixe l’amende pour une démolition sans autorisation, parlent tous deux d’un immeuble principal. Le règlement ne définit pas l’« immeuble principal » et ne dit pas si la démolition d’un bâtiment accessoire, comme un cabanon ou un garage détaché, exige l’autorisation du comité. La grille tarifaire, le Règlement 39-2026, prévoit un certificat distinct pour la démolition d’un bâtiment accessoire (voir « Ce que ça coûte »).

Certaines étapes ne visent que l’immeuble patrimonial. Le règlement le définit comme un immeuble cité conformément à la Loi sur le patrimoine culturel, un immeuble situé dans un site patrimonial cité, un immeuble visé par la Loi sur les lieux et monuments historiques du Canada ou un immeuble inscrit dans un inventaire des immeubles présentant une valeur patrimoniale conformément à l’article 120 de la Loi sur le patrimoine culturel. Il précise que cet inventaire figure à l’annexe A (art. 1.10). L’annexe A publiée se lit « (en attente de la MRC du Haut-Saint-Laurent) ».

Le règlement ne s’applique pas dans trois cas (art. 4.1) :

• un immeuble ayant perdu plus de la moitié (50 %) de sa valeur portée au rôle d’évaluation en vigueur au moment d’un incendie ou d’un sinistre ;
• une démolition ordonnée en vertu des articles 227, 229 ou 231 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme ;
• un immeuble menacé par l’imminence d’un sinistre au sens de la Loi sur la sécurité civile.

Ce que le propriétaire doit déposer

Le propriétaire ou son mandataire transmet la demande à l’autorité compétente sur le formulaire prévu à cet effet (art. 4.3). L’autorité compétente est le directeur général, l’urbaniste ou l’inspecteur municipal, ainsi que les représentants désignés par résolution du conseil (art. 2.2). Le propriétaire doit notamment fournir :

• une preuve qu’il est propriétaire (ou qu’il détient une option d’achat), ainsi que le nom et les coordonnées du propriétaire, de son mandataire, de l’entrepreneur, de l’ingénieur, de l’architecte et de toute autre personne responsable des travaux ;
• une description détaillée de l’état de l’immeuble, des photos de l’intérieur et de l’extérieur, et des photos du terrain et des terrains avoisinants ;
• les motifs justifiant la démolition et une estimation détaillée des coûts de la restauration de l’immeuble ;
• une étude patrimoniale de l’immeuble réalisée par un expert ;
• un programme préliminaire de réutilisation du sol dégagé : échéancier et coût probable, usage des constructions projetées, plans sommaires et élévations en couleurs de toutes les façades extérieures, perspective en couleurs de la construction projetée dans son milieu d’insertion, plans d’implantation et d’opération cadastrale préparés par un arpenteur-géomètre, plan des aménagements extérieurs et paysagers incluant le stationnement et, pour un terrain contaminé, l’échéancier et le coût probable de la décontamination ;
• l’échéancier et le coût probable des travaux de démolition, ainsi que les méthodes de démolition et de disposition des matériaux ;
• pour un immeuble comprenant un ou plusieurs logements, la déclaration du propriétaire indiquant que chaque locataire a été avisé par écrit de son intention d’obtenir une autorisation, ainsi que les conditions de relogement des locataires.

En l’indiquant sur son formulaire de demande, le requérant peut demander au comité un avis préliminaire sur la recevabilité de son programme de réutilisation du sol dégagé ou de la démolition. L’avis doit être motivé et transmis sans délai au requérant (art. 4.4). Si les renseignements et documents sont incomplets ou imprécis, l’examen de la demande est suspendu jusqu’à ce qu’ils soient fournis. Si le dossier n’est pas complet dans les trois mois du dépôt, la demande devient caduque ; le requérant doit alors payer de nouveau les frais et, à défaut de le faire dans les 30 jours, il est réputé s’être désisté (art. 4.6–4.7).

Ce que ça coûte

Le règlement renvoie les frais de la demande d’autorisation et de la demande d’avis préliminaire à la grille tarifaire municipale. Ils ne sont pas remboursables, et aucun certificat ne peut être délivré si les frais ne sont pas acquittés (art. 4.5). La grille actuelle, le Règlement 39-2026 (en vigueur depuis le 1^er juin 2026), les fixe ainsi :

Élément (Règlement 39-2026)	Frais
Étude d’une demande de démolition : bâtiment patrimonial	300 $
Étude d’une demande de démolition : autre bâtiment principal	250 $
Certificat d’autorisation de démolition : bâtiment principal	100 $
Certificat d’autorisation de démolition : bâtiment accessoire	50 $

Le déroulement, et la place du public

1. Dépôt de la demandeL’autorité compétente vérifie que tous les renseignements et documents exigés ont été fournis et transmet la demande au comité. Le requérant doit transmettre un avis de la demande à chacun des locataires par poste recommandée ou certifiée dès le dépôt (art. 4.6, 4.8).
2. Affichage et avis publicLorsque la demande est complète et que les frais sont acquittés, un avis est affiché sur l’immeuble, visible des passants, et publié par avis public, aux frais du demandeur. Il indique le jour, l’heure, l’endroit et l’objet de la séance du comité et reproduit l’article 4.11. Pour un immeuble patrimonial, une copie est transmise au ministre de la Culture et des Communications (art. 4.9–4.10).
3. Oppositions10 joursToute personne qui désire s’opposer à la démolition doit faire connaître par écrit son opposition motivée au greffier de la Municipalité dans les 10 jours de la publication de l’avis public ou, à défaut, dans les 10 jours qui suivent l’affichage sur l’immeuble (art. 4.11).
4. Séance et décision du comitéLa séance est publique. Avant de rendre sa décision, le comité doit considérer la valeur patrimoniale, l’histoire et l’état de l’immeuble, la détérioration de la qualité de vie du voisinage, le coût de la restauration, l’utilisation projetée du sol dégagé, le préjudice causé aux locataires et les effets sur les besoins en logement dans les environs, ainsi que les oppositions reçues. Sa décision doit être motivée (art. 4.13–4.14).
5. Révision par le conseil30 joursToute personne peut demander au conseil de réviser la décision en transmettant un écrit au greffier dans les 30 jours. Dans le même délai, le conseil peut aussi, de son propre chef, adopter une résolution pour réviser une décision qui autorise une démolition. Le conseil peut confirmer la décision ou rendre toute décision que le comité aurait dû prendre (art. 4.18–4.20).
6. Désaveu de la MRC (immeubles patrimoniaux seulement)jusqu’à 90 joursLorsque la démolition d’un immeuble patrimonial est autorisée, la MRC du Haut-Saint-Laurent en est avisée et son conseil peut désavouer la décision dans les 90 jours de la réception de l’avis (art. 4.22–4.23).
7. Délivrance du certificatPas avant l’expiration du délai de révision de 30 jours ; en cas de révision, pas avant que le conseil n’ait autorisé la délivrance du certificat ; et, pour un immeuble patrimonial, pas avant la plus hâtive des dates suivantes : l’avis de la MRC qu’elle n’entend pas exercer son pouvoir de désaveu, ou l’expiration des 90 jours (art. 4.24).

Lorsque l’immeuble comprend un ou plusieurs logements, une personne qui désire l’acquérir pour en conserver le caractère locatif résidentiel peut, tant que le comité n’a pas rendu sa décision, demander par écrit au greffier un délai pour entreprendre ou poursuivre des démarches en vue de l’acquérir. Une personne qui désire acquérir un immeuble patrimonial pour en conserver le caractère patrimonial peut faire de même. Si le comité estime que les circonstances le justifient, il reporte sa décision et accorde un délai d’au plus deux mois à compter de la fin de la séance ; il ne peut reporter sa décision pour ce motif qu’une fois (art. 4.12).

Conditions et garantie monétaire

Lorsqu’il autorise une démolition, le comité peut imposer toute condition relative à la démolition ou à la réutilisation du sol dégagé, notamment les délais pour entreprendre et terminer les travaux de démolition et de réutilisation, la soumission d’un programme de réutilisation à son approbation et les conditions de relogement des locataires (art. 4.15). Il peut aussi exiger une garantie monétaire, qui ne peut excéder la valeur de l’immeuble inscrite au rôle d’évaluation foncière, sous forme de chèque certifié, de dépôt en argent ou de lettre de garantie bancaire irrévocable et sans condition d’une durée minimale d’un an (art. 4.16).

90 % de la garantie peut être remis lorsque le coût des travaux exécutés du programme de réutilisation dépasse la valeur de la garantie (et, si le programme prévoit un nouvel immeuble, lorsque son enveloppe extérieure est complétée) et que les conditions ont été remplies. Le solde de 10 % ne peut être remis que lorsque tous les travaux du programme de réutilisation ont été exécutés. Si les travaux ne sont pas terminés dans les délais ou si les conditions ne sont pas remplies, la Municipalité peut encaisser la garantie et en conserver le montant (art. 4.16). En cas de vente alors que des travaux sont prévus ou en cours, le requérant doit en informer la Municipalité par écrit, le nouveau propriétaire s’engage par un addenda au certificat à en respecter les conditions, et la garantie reste en vigueur à moins que le nouvel acquéreur n’en fournisse une nouvelle (art. 4.26).

Sanctions

• Démolir un immeuble principal sans l’autorisation du comité ou à l’encontre de ses conditions : de 10 000 $ à 250 000 $. Le maximum est de 1 140 000 $ lorsqu’une personne morale démolit un immeuble cité conformément à la Loi sur le patrimoine culturel ou situé dans un site patrimonial cité conformément à cette loi (art. 2.6).
• Empêcher un employé de la Municipalité de pénétrer sur les lieux de la démolition, ou refuser sur les lieux d’exhiber une copie du certificat sur demande : de 300 $ à 1 000 $ (art. 2.7).
• Reconstitution : en plus de l’amende, le contrevenant doit reconstituer l’immeuble démoli. À défaut, le conseil peut faire exécuter les travaux et en recouvrer les frais, qui constituent une créance prioritaire sur le terrain garantie par une hypothèque légale (art. 2.8).
• Chaque jour où l’infraction se poursuit constitue une infraction distincte (art. 2.10). Le certificat est révoqué si les travaux n’ont pas débuté ou ne sont pas terminés dans les délais fixés par le comité, si les règlements municipaux ou les déclarations faites dans la demande ne sont pas respectés, si des documents erronés ont été produits ou si les conditions du certificat ne sont pas respectées (art. 2.9).

Ce que ça signifie pour les résidents

La démolition de tout ou partie d’un immeuble exige l’autorisation du comité et un certificat de la Municipalité, et la demande doit comprendre les documents énumérés à l’article 4.3 (art. 4.1, 4.3).

Un avis de chaque demande complète est affiché sur l’immeuble et publié par avis public (art. 4.9). Toute personne peut transmettre au greffier une opposition écrite et motivée dans les 10 jours de l’avis public (art. 4.11). Les séances du comité sont publiques (art. 3.2), et toute personne peut demander par écrit au conseil de réviser la décision du comité dans les 30 jours (art. 4.18).