Le Règlement 153-2023 oblige quiconque demande de modifier les règlements d’urbanisme pour les zones RO-1, RO-3, RO-4, RFD-1 ou RFD-5 à déposer d’abord un plan d’aménagement d’ensemble, préparé par un urbaniste, que le conseil accorde ou refuse par résolution. La copie affichée par la Municipalité est une codification administrative et n’indique aucune date d’adoption ni d’entrée en vigueur.
Le règlement n’a pas de préambule. Son objet est de régir les PAE, exigés lors d’une demande de modification des règlements d’urbanisme de certaines zones, et qui permettent à la Municipalité de « définir de façon générale la nature et les caractéristiques souhaitées pour le développement » (art. 1.3).
Le Règlement 153-2023 remplace le Règlement 66-2011 et ses amendements, sans toucher aux procédures intentées ni aux permis émis sous l’ancien règlement (art. 1.4).
La copie affichée par la Municipalité est une « codification administrative » qui précise n’avoir aucune valeur officielle. Elle n’indique aucune date d’avis de motion, d’adoption ni d’entrée en vigueur, et l’article 5.1 dit seulement que le règlement « entrera en vigueur » suivant la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme et le Code municipal. Les lignes de signature de la mairesse et de la directrice générale par intérim et greffière sont vides.
Le règlement s’applique aux zones RO-1, RO-3, RO-4, RFD-1 et RFD-5 indiquées au plan de zonage annexé au règlement de zonage 148-2023 (art. 1.2). Il ne contient pas de carte.
La demande est déposée au service de l’urbanisme de la Municipalité, sur les formulaires requis, en trois exemplaires papier et un exemplaire électronique (art. 3.1, 3.2). Outre les coordonnées et le plan cadastral actuel, le dossier doit comprendre :
La demande est recevable une fois complète et les frais perçus. Un requérant qui n’est pas propriétaire doit présenter une procuration du propriétaire (art. 3.2).
Le chapitre 3 ne prévoit ni avis public, ni assemblée publique, ni délai d’opposition pour un PAE.
Comme condition d’approbation, le conseil peut exiger une entente par laquelle les propriétaires ou les promoteurs prennent à leur charge le coût de certains éléments du plan, notamment des infrastructures et des équipements, réalisent le plan dans un délai imparti, fournissent des garanties financières, instaurent des mesures de mitigation ou de compensation pour les pertes de milieu naturel et cèdent la superficie destinée aux parcs. (art. 3.8).
Un PAE approuvé ne remplace pas les permis (art. 3.10). Le Règlement 151-2023 sur les permis et certificats demande une copie de la résolution d’approbation avec une demande de permis de lotissement ou de construction (151-2023, art. 3.1, 3.4). Toute modification ultérieure d’un PAE approuvé refait tout le cheminement comme une nouvelle demande (art. 3.11).
L’objectif est de répondre aux besoins en habitations collectives et en logements accessibles aux premiers acheteurs (art. 4.3). Les usages autorisés sont la résidence pour personnes âgées, les habitations multifamiliales d’au plus 4 logements et les unifamiliales jumelées ou contiguës, à une densité minimale de 20 logements à l’hectare avec aqueduc et égout sanitaire. (art. 4.4).
La superficie totale des deux zones doit être occupée à 85 % par la fonction purement résidentielle et à 15 % par les autres usages autorisés à l’intérieur de bâtiments mixtes : 10 % pour les parcs, espaces verts et sentiers, et 5 % pour les fonctions commerciales et publiques, qui doivent occuper le rez-de-chaussée avec des logements aux étages, jusqu’à 8 logements en mixité. La densité minimale est de 20 logements à l’hectare avec aqueduc et égout sanitaire, et le projet doit respecter le phasage prévu à l’article 5.35 du règlement de zonage. Un bouclage avec la route 201 via la zone I-1 est obligatoire (art. 4.6).
Les objectifs sont de favoriser une très basse densité, de minimiser le réseau routier et de favoriser l’implantation de fermettes (art. 4.7). Seules les unifamiliales isolées sont autorisées, à une densité minimale requise de 3 logements à l’hectare, et aucun service d’égout et d’aqueduc n’est requis. Parmi les critères : éviter les culs-de-sac, limiter les traverses de cours d’eau, intégrer les milieux humides et les lacs à l’intérieur de lots plus grands, favoriser des marges de recul importantes et des phases d’au moins 20 hectares (art. 4.8).
Les frais sont fixés par le règlement de tarification de la Municipalité en vigueur (art. 3.3). La grille actuelle, le Règlement 39-2026, ne contient aucune ligne qui nomme le PAE. Sa ligne 62 exige 2 000 $ préalablement à l’étude de toute demande de modification à la réglementation d’urbanisme ; un montant de 1 000 $ est remboursé si le conseil refuse la demande. Elle ne précise pas si ce tarif vise un PAE.
Le Règlement 153-2023 ne crée aucune infraction et ne fixe aucune amende. Le fonctionnaire désigné (l’autorité compétente) l’applique avec les pouvoirs prévus au règlement sur les permis et certificats 151-2023, et le propriétaire, l’occupant ou le requérant doit lui donner accès au site et obtenir tout permis ou certificat d’autorisation requis en lien avec le PAE avant d’entreprendre les travaux (art. 2.4, 2.5).
Une demande de modification des règlements d’urbanisme pour les zones RO-1, RO-3, RO-4, RFD-1 ou RFD-5 doit être accompagnée d’un PAE préparé par un urbaniste et des engagements écrits du propriétaire, dont la cession de terrain ou le versement d’une somme pour les parcs (art. 1.2, 1.3, 3.2). Le conseil accorde ou refuse le PAE par résolution, et le changement de zonage qui suit, le cas échéant, se fait par un règlement de modification distinct (art. 3.8, 3.9).